物业公司的共同烦恼？
杨柘
继两年前选择以物抵债后，荣万家日前再次以这样的方式，为控股股东排忧解难，同时，也让自身的应收款项完成抵销。
尽管账面上好看，但在当下市场环境下，拿到手的停车位、储藏室之类的重资产，能否及时出清，变成现金流，风险亦不可小窥。
其实，上一次转手销售相关资产，就已为公司敲响了警钟。公司不仅在签订债务抵偿框架后，部分物业资产被相关部门没收或冻结，余下的资产出售进展亦不太理想。截至目前，完成出售物业价值不及千万元。
中小投资者们所担忧的正在这里。荣万家接受控股股东以物抵债，资产由轻变重，存货规模增加，势必影响自身流动性。
但这似乎是荣万家无奈之选。
11亿资产清偿
荣万家筹划已久的债务抵偿方案，日前终于落定。
6月18日盘后，公司与荣盛发展签2025年债务抵偿框架协议，计划以约10.70亿元对价，收购荣盛发展的相关物业资产，以抵消庞大的应收账款。
展开剩余77%截至2024年12月，公司根据物管服务总协议等，对荣盛发展的应收款款余额约12.62亿元。其中，约4.26亿元、4.11亿元和4.25亿元，已分别于2022年、2023年、2024年底之前到期。
为收回款项，荣万家有条件同意收购、荣盛发展有条件同意出售清偿物业，遂签订上述债务抵偿框架协议。
此举，一方面缓解控股股东荣盛发展的财务压力，另一方面，减少公司应收账款，通过对外出售抵偿的物业资产，还可获得持续现金流。
据公告，抵偿的物业资产包括12689个停车位、5479套储藏间（建筑面积共约36169.17平方米），以及112套住宅、公寓及商业单位（建筑面积约25945.44平方米）。
上述停车位中，有近一半集中在河北、辽宁及山东；待清偿的储藏间中，有5051套位于安徽省内。
采用市场法评估，上述清偿资产评估值约10.76亿元。
尽管公司预期后续转售将带来收入和现金流增加。不过，在当下市场环境下，这些物业资产依然面临变现难题。
或许市场正是出于这样的顾虑，昨日，荣万家股价开盘后大跌3.50%，收报于1.41港元，全天跌幅1.40%。
同样的戏码，在两年前也发生过。
2023年11月，荣盛发展因无法结清对荣万家的相应款项，便拿出一个价值5.68亿元的资产包抵偿。包括分布在全国各地的10870个停车位，332套住宅、写字楼及商铺，总建筑面积约26341.01平方米。
针对上述资产，荣万家的变现过程一波三折。
公司在6月18日公告中披露，由于上述债务抵偿框架协议生效日期后不久，部分清偿物业即被相关部门没收或冻结，公司已自行拒绝清偿基于市场调查认为不再具备理想销售条件的部分清偿物业，公司根据债务抵偿框架协议仅成功结清应收款约2.88亿元。于公告日，公司仅出售物业价值约922.05万元。
由于难以及时转售出清，荣万家存货陡增。截至去年末，其存货规模为3.39亿元，同比大增516.36%。
业绩三连降
向控股股东另类输血，在物管行业并不少见，此前金科服务、鑫苑服务等有过类似操作。
这主要是因为，物管企业往往对控股股东重度依赖。自2000年起，荣万家就开始为荣盛发展提供物管服务、小型工程以及相关咨询服务。
2024年，公司基础物业管理服务营业收入约13.94亿元。其中，来自荣盛集团开发的物业的营业收入约13.65亿元，占比高达97.9%。同期，来自第三方开发商的物业收入占比仅2.1%。
去年，荣盛发展仍在努力化债。期内，公司归母净利润亏损84.44亿元，虽然尽力优化债务结构，经营状况仍然比较严峻，现金流依然存在较大压力。截至去年末，1年内到期的非流动性负债272.4亿元，同期，货币资金为28.07亿元。
与控股股东荣盛发展深度绑定，荣万家也曾尝到甜蜜的滋味。
公司2021年1月登陆港股，交出亮眼的业绩答卷。当年实现营业收入25.63亿元、归母净利润3.99亿元，同比增长36.47%和52.01%。在管面积年新增820万平方米，达到6790万平方米。
自2022年开始，随着房地产行业调整走向深水区，荣万家经营遭遇严峻考验。当年，录得营业收入20.15亿元、归母净利润2.42亿元，同比分别下降25.45%和40.95%。
2023年，营业收入录得18.32亿元，归母净利润1.14亿元，同比分别下降9.08%和47.83%。不过，在当年，因为收购河北金项物业80%股权、万家智慧70%股权等，公司合约面积站稳亿级规模，达到1.01亿平方米，合约项目507个。
短期内，荣盛发展恐怕难以完全摆脱流动性危机，荣万家得靠自己熬下去。去年，公司盈利水平继续下滑，毛利率21.24%，为近4年来新低。该年度，公司在营业收入同比增长6.83%的情况下，归母净利润下降9.91%。
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