近期，日本再次成为投资热点话题。据新华社报道，美国总统特朗普7月22日在社交媒体上发文称，美国与日本达成贸易协议。此外，当地时间7月23日，日本首相石破茂称，将在8月结束前正式表明辞职意向。政经变动叠加，日本股市在7月23日早盘大幅上涨。
尤其是日本房产投资，今年来在国内讨论不断。对相关话题，诺亚财富官微的一篇推送回答了一些关于日本房地产投资策略。
诺亚提炼了投资日本房地产需要关注的要素包括：
对海外投资者而言，日本市场的吸引力主要来自三方面：资产回报、汇率优势和低成本杠杆。而这也正是巴菲特投资日本的核心逻辑。
自2020年疫情以来，日本国债收益率持续回升，预示国内资产（包括房地产和股票）正进入温和上涨周期。目前，日本市中心房产在不使用杠杆的情况下，平均年回报率仍可达2.5%，远高于不少亚洲一线城市。
当前日元汇率处于34年来的低点，海外投资者以更低成本就能购入日本资产。随着市场普遍预期日元将缓慢升值，未来投资回报有望叠加汇率反弹带来的收益。
日本长期维持超低利率环境，一旦满足相关条件（如持有长期签证），投资者便可获得年化约2.5%的贷款，大幅放大投资收益。
另外，日本房地产本身具备四大结构性优势：
1. 投资自由度高，对外资友好。日本是全球主要发达国家中少数几个对外国投资者几乎不设限的市场。不设限购，无额外外资税，对境内外买家一视同仁，并提供永久产权。相比加拿大、澳大利亚、英国等国家对外资的严格限制，日本的开放政策显得尤为稀缺，大幅降低了海外投资者的进入门槛。
2. 人口聚集高度集中，优质地段具备高度确定性。日本人口主要集中在少数城市群，尤其是东京和大阪。东京的“都心三区”（千代田、中央、港区）房价表现强劲；大阪作为民宿特区，全年可运营民宿，受游客和投资人青睐；而福冈则凭借地理优势和半导体产业发展，成为新兴热门地区。区域分化明显，核心区域具备更强的抗风险能力与长期价值。
3. 房产类型丰富，适配不同需求。日本房产按用途大致可分为自住型（塔楼、一户建）与投资型（结合经营管理签证的物业、酒店及服务式公寓）。
塔楼：位于核心区域，交通便利，抗震等级高，供应稀缺，具有保值空间；但部分区域可能存在估值泡沫，需谨慎选择。
一户建：价格较低，私密性高，改造空间大，适合长期自住或改建；但流动性相对较弱，保值性不如塔楼。
经营管理签证物业：通过购买可出租房产获取租金收入，是目前获取日本长期签证的主流途径。
酒店及服务式公寓：受益于“观光立国”政策及游客激增，酒店业快速复苏，租金与入住率均有显著提升，广受机构投资者欢迎。
4.税务体系清晰透明，适合中长期持有。日本房地产相关税费分为交易阶段与持有阶段：
交易阶段包括不动产取得税和登记免取税，按房产评估价征收，新房涉及10%消费税，二手房则无。
持有阶段主要包括房产税与都市计划税，合计约为房产评估价值的1.7%。
转让阶段，若持有不足5年，增值部分需缴纳约39%的税率；持有超过5年则降至约20%。鼓励长期持有，契合稳健型投资者需求。
推文对当前日本房地产在宏观环境、市场机制和资产结构都表现了乐观的态度，但需要提醒的是任何投资都伴随着一定的不确定性。投资者仍需关注相关风险。
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